Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (CDMX)

Ley de Condominios de la CDMX: Los 5 Pilares que Todo Condómino Debe Conocer 🏛️

La vida en condominio se rige por la ley y el reglamento interno. La Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (CDMX) es el marco legal que define tus derechos y obligaciones, la operación del inmueble y el manejo de conflictos.

1. La Diferencia entre Propiedad Privativa y Uso Común

Como condómino, posees una doble naturaleza de propiedad que debes entender:

• Unidad de Propiedad Privativa: Es tu departamento, casa o local. Tienes el derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre ella. Puedes hacer obras y reparaciones en su interior, pero con una limitación crucial: no pueden afectar la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que pongan en peligro la seguridad.

• Áreas y Bienes de Uso Común: Son las partes que pertenecen proindiviso (en copropiedad) a todos los condóminos, como pasillos, escaleras, azoteas, cimentación, elevadores, jardines, y la fachada. Tu derecho sobre estas áreas es proporcional al porcentaje de indiviso de tu propiedad, que está fijado en la Escritura Constitutiva. No puedes asignarles uso exclusivo, techar, pintar o decorar la fachada sin la aprobación de la Asamblea General.

2. El Órgano Supremo: La Asamblea General

La Asamblea General de Condóminos es el órgano máximo en la toma de decisiones del condominio.

• Derecho a Voz y Voto: Tienes derecho a participar con voz y voto. Tu voto tiene un valor igual al porcentaje de indiviso de tu unidad.

• Quórum y Acuerdos: La Ley establece requisitos mínimos de asistencia (quórum) para poder sesionar y porcentajes de voto necesarios para tomar acuerdos válidos. Por ejemplo, la modificación del Reglamento Interno requiere, generalmente, un mínimo del 75% del valor total del condominio.

• Temas Clave de la Asamblea: Es donde se nombra o remueve al administrador y al Comité de Vigilancia, se aprueba el presupuesto de gastos y se establecen las cuotas de mantenimiento y de reserva.

• Pérdida de Voto: La ley es clara: los condóminos en situación de morosidad (deuda de dos o más cuotas ordinarias, o una extraordinaria) pierden su derecho a voto en las asambleas.

3. Obligación Fundamental: Pago de Cuotas y Fondos

El mantenimiento del condominio depende de las aportaciones de todos. La ley establece dos tipos de cuotas obligatorias:

1. Cuotas Ordinarias (Administración y Mantenimiento): Cubren los gastos de operación, reparación, conservación de instalaciones y servicios generales.

2. Cuota Extraordinaria (Fondo de Reserva): Se destina a la adquisición o reposición de implementos y maquinaria, y a obras mayores.

3. Consecuencias del Incumplimiento (Morosidad): Las cuotas son obligatorias y no están sujetas a compensación o excepción. El administrador tiene la facultad de exigir el pago mediante un procedimiento legal. La Ley de Condominios también permite la restricción de servicios como gas o energía eléctrica si son cubiertos con dichas cuotas, pero prohíbe la restricción del servicio de agua potable.

4. El Rol del Administrador y del Comité de Vigilancia

Ambas figuras son clave, y tú tienes derecho a exigirles rendición de cuentas.

• Administrador (Profesional o Condómino): Es el responsable de ejecutar los acuerdos de la Asamblea, recaudar las cuotas, conservar los libros y documentos del condominio y entregar mensualmente a cada condómino un estado de cuenta detallado con el visto bueno del Comité de Vigilancia.

• Comité de Vigilancia: Integrado por condóminos, su función es vigilar y evaluar el desempeño del administrador, revisar los estados de cuenta y convocar a asambleas en caso de que el administrador incumpla.

5. La Mediación de la PROSOC (Procuraduría Social)

La Procuraduría Social de la CDMX es la entidad pública de apoyo y mediación condominal.

• Funciones: Ofrece asesoría y orientación legal, y tiene la facultad de intervenir en conflictos a través de un Procedimiento Conciliatorio o Arbitral antes de que escalen a la vía judicial.

• Quejas y Sanciones: Si hay incumplimiento de la Ley o del Reglamento (por parte del administrador o de un condómino), puedes presentar una queja condominal ante la PROSOC para que se inicie un Procedimiento Administrativo de Aplicación de Sanciones (PAAS).